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Deposito Prezzo

Introduzione.

Quale ulteriore strumento volto a offrire tutele in una delle più frequenti operazioni civilistico/commerciali, quale la compravendita immobiliare, il Legislatore con la legge n. 124/2017 ha introdotto l’istituto del Deposito Prezzo.


Ambito di Applicazione.

Tale istituto può trovare applicazione anche in tutti gli altri atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Funzione del deposito prezzo.

Tale istituto è stato principalmente strutturato a tutela del soggetto acquirente per porlo al riparo dal pericolo della iscrizione o trascrizione di un gravame (ipoteca, sequestro, pignoramento, domanda giudiziale, etc.) a carico del venditore in quel fisiologico, e perciò inevitabile, lasso di tempo intercorrente tra la data dell’aggiornamento delle ispezioni ipotecarie e la data di trascrizione, nei predetti registri, dell’atto di trasferimento.

Quando avvalersene?

Per tale motivo l’istituto è principalmente consigliabile allorquando il venditore sia un imprenditore commerciale, e pertanto fallibile; in tutte le ipotesi in cui si abbia il sentore che il soggetto venditore possa incorrere in una delle altre ipotesi di aggressione del suo patrimonio; più in generale, per tutelarsi dal pericolo della cd. “doppia vendita”.


Forma della garanzia.

Per evitare che al verificarsi di uno di questi eventi l’acquirente perda i propri soldi e/o debba intentare azione giudiziaria per la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme stesse, è


possibile “mettere le suddette somme in cassaforte” depositando, presso il Notaio, l’intero prezzo o il saldo destinato al venditore (tali somme, pertanto, dovranno necessariamente essere intestate al Notaio e non già al venditore/disponente) fino a quando non sia eseguita la trascrizione di cui sopra con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato in assenza di gravami e formalità pregiudizievoli (se del caso ulteriori rispetto a quelli già esistenti alla data dell’atto).

A completamento della garanzia, l’istituto prevede che tali somme vengano versate dal Notaio sull’apposito “Conto Dedicato”, di cui alla legge n.147/2013, con effetto “segregativo”.


Tali somme depositate infatti costituiscono un cd. patrimonio separato, essendo le stesse escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse.

Il notaio altresì potrà disporre delle suddette somme solo per gli specifici impieghi (da indicare in modo dettagliato nell’apposita scrittura di incarico affidatagli dalle parti) per i quali gli sono state depositate, mantenendo di ciò idonea documentazione.

Una volta che il Notaio avrà verificato il buon fine dell’acquisto, provvederà senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto (nel caso più frequente, il venditore).

Qualora rilevi la presenza delle suddette formalità pregiudizievoli, il Notaio tratterrà le somme in deposito ed avviserà le parti per ricevere istruzioni in merito, salvo che non abbia ricevuto preventivo incarico per la suddetta ipotesi.



Ulteriori ambiti applicativi.

Stante l’ampia lettera della norma, l’istituto in oggetto può trovare applicazione in una molteplicità di altre ipotesi.

Le parti potranno conferire al Notaio l’incarico di utilizzare la totalità o parte del prezzo:

- per la previa cancellazione di dette formalità, qualora le parti siano consapevoli dell’esistenza di gravami e/o formalità pregiudizievoli sul bene, ovvero per l’ipotesi di sopravvenienza degli stessi;

- per il pagamento delle spese condominiali a carico del venditore (rispetto alle quali l’acquirente è co-obbligato in solido ai sensi e nei limiti dell’art.63, quarto comma, delle disp. att. c.c.);

- in attesa ed a garanzia del rilascio dell’agibilità;

- in attesa ed a garanzia della consegna dell’immobile libero da cose o persone.

E’ altresì possibile che le parti convengano che il prezzo o il corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento (mancato esercizio di prelazioni legali o più in generale avveramento di condizioni sospensive) o dopo l’adempimento di una determinata prestazione.

In tale ipotesi di cd. “pagamenti differiti”, il suddetto istituto giova anche a favore del venditore ponendolo al riparo dal pericolo dell’insolvenza dell’acquirente. L’istituto, altresì, offre al venditore, in qualunque ipotesi contrattuale, la garanzia che il pagamento non avvenga con assegni circolari falsificati.


Facoltà di applicazione dell’istituto.

Si ricorda che ad oggi l’applicazione di tale istituto non è obbligatoria ma facoltativa. La richiesta può provenire indifferentemente da una delle parti senza che l’altra possa opporsi.

A tal proposito si precisa che, in nome di un corretto svolgimento delle trattative ed altresì al fine di una pratica e completa applicabilità del meccanismo (consentendo alla parte acquirente di predisporre i mezzi di pagamento a nome del Notaio), è opportuno che la questione sia già affrontata dalle parti nell’ambito della contrattazione preliminare.

Bussolengo, 2 giugno 2020

Notaio Vincenzo Terracciano



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